O cadastro imobiliário depois da instrução normativa INCRA nº
82/2015
INTRODUÇÃO
No presente trabalho, trataremos da importância da instrução
normativa INCRA nº 82/2015, e dos avanços por ela conquistados.
DESENVOLVIMENTO
A instrução normativa do INCRA nº
82/2015, dentro do seu conjunto de normas estabeleceu a unitariedade cadastral
de acordo com a unitariedade registral imobiliária já prevista na Lei 6.015/73
(Lei de Registro Público), assim cada imóvel matriculado no registro de imóveis
passou a ter como regra um único cadastro no INCRA para fins de emissão do
CCIR. Essa medida acabou centralizando o cadastro em um ponto específico e vem
trazendo avanços considerados. Anteriormente um proprietário de uma fração
ideal dentro de uma matrícula, conseguia cadastrar sua parte ideal junto ao
INCRA, o que acabava gerando uma infinidade de cadastros dispersos e autônomos
sem nenhuma segurança quanto a veracidade dos dados que eram lançados e relançados
no sistema, visto que era corriqueiro que uma mesma fração imobiliária
possuísse diferentes cadastros ao longo de sua cadeia dominial.
Sem controle e sem segurança, os
cartórios, uma das principais instituições a utilizar esses dados, corriqueiramente
recebiam dados imprecisos que eram transportados para os atos a serem
praticados. É comum encontrar em matrículas imobiliárias a descrição de vários
códigos de imóveis rurais, lançados sem qualquer filtro ou cuidado, essa gama
de cadastros circulando atrapalhava o cartorário que muitas das vezes era
induzido a erro e acabava por praticar um ato inverídico.
Era comum, como haviam vários
cadastros que versavam sobre o mesmo imóvel e sobre diversas frações dentro de
uma mesma matrícula, que vizinhos “emprestassem” o cadastro (INCRA) para que
outro vizinho lavrasse e registrasse uma escritura, que muitas das vezes
nenhuma relação tinha com o imóvel ou cadastrado. O mesmo ocorria no momento de
contratar um financiamento junto a uma instituição financeira, era comum se
utilizar do cadastro que estivesse à mão, isso contaminava tanto o contrato
firmado, como o registro do financiamento contratado junto ao registro de
imóveis. Ao se lançar um olhar mais apurado, nota-se que havia certa
“falsidade” pairando no ar, tudo era meio certo e meio errado, afinal,
alegava-se que olhando a matrícula podia se ver o número do cadastro
apresentado, porém, o que não era percebido é que o número de fato existia, mas
era de uma parte ideal que muitas das vezes nem se relacionava com o objeto do
negócio em si. Como não havia uma regra que contemplasse o conceito de
unitariedade de cadastro de acordo com o registro, como a exemplo da Lei
6.15/73, tudo acabava sendo aceito.
Um erro que foi arrastado por
anos. Admitir vários cadastros e vários impostos dentro de uma mesma unidade
imobiliária, acaba rompendo a unitariedade da matrícula, em que pesa o conceito
de um único imóvel, uma única matrícula, um único bem imobiliário, embora
partilhado, fracionado, em condomínio, impossível de se identificar e
individualizar dentro da mesma unidade. Para resolver isso, o Provimento nº 93/CNJ/2020 de Minas Gerais, trouxe em seu capítulo VIII a possibilidade de individualização
de parcela pró-diviso, denominado estremação de imóveis em condomínio de fato, que consiste na possibilidade de destacar do condomínio
total, uma unidade imobiliária que em sua essência vem sendo tratada de forma
individual e exclusiva dos demais condôminos. Diante disso abriu caminho para a
possibilidade de se criar nessa nova unidade imobiliária, novos cadastros e
novas inscrições de impostos, trata-se de um avanço na regularização
imobiliária, uma modernização útil e necessária a fim de dirimir as
burocráticas questões imobiliárias e trazer tranquilidade ao homem do campo.
O advento da instrução normativa
82/2015 trouxe grandes avanços, mas, trouxe consigo muitos problemas, por
exemplo, o que fazer com as matrículas antigas que traz figurando como proprietários
pessoas que sabidamente a muitos anos faleceram, e que seus herdeiros não
levaram à registro suas partes nas heranças? O que fazer com os que venderam
suas partes ideais e os atuais possuidores não levou a registro suas
escrituras? Os que venderam em instrumentos particulares em que analisando o
negócio imobiliário, este se mostra incapaz de registro? Várias são as lacunas
abertas que ainda precisam ser preenchidas.
A concentração dos atos na
matrícula trazida pela Lei 13.097/2015 busca justamente corrigir falhas
registrais como os equívocos cadastrais citados. Ao trazer para a matrícula
dados concretos sobre o imóvel, possibilita ao registrador maior segurança e
confiabilidade aos atos a serem praticados. A Lei 13.097/2015 juntamente com a
instrução normativa 82/2015 do INCRA trazem ao notário e registrador a certeza
de estarem com cadastros válidos e seguros na hora de praticarem os atos. A
quem interessar, basta analisar o cadastro imobiliário que este trará o espelho
do registro, ou seja, todas as informações que compõem a unidade imobiliária e
a composição da propriedade estão descritas no corpo do cadastro, de forma a
individualizar e identificar com clareza o imóvel. Uma vez lançado o código do
imóvel às margens da matrícula, quem quer que seja que tenha em mãos o
cadastro, único e individualizado do imóvel, sabe que está diante do cadastro
daquele imóvel com toda certeza.
Algumas mudanças já foram
percebidas com essas inovações, vários são os cadastros antigos, tidos em
duplicidade que foram e estão sendo cancelados, excluindo de vez a
possibilidade de erro e engano. Muitos são os proprietários que perceberam a
real importância em se atualizar e manter em regularidade o cadastro dos
imóveis junto ao INCRA. Uma atenção maior por parte dos compradores com relação
à regularidade dos imóveis que estão adquirindo, também, foi notada. A maior
confiabilidade dos cadastros leva a uma maior segurança jurídica tanto por
parte dos adquirentes como por parte daqueles que utilizam das informações
cadastradas. Por fim, para quem opera o cadastro encontrou maior segurança e
confiabilidade tanto no momento do cadastro, quanto no momento das alterações cadastrais.
A probabilidade de lançar um dado em duplicidade, ou de utilizar de um cadastro
divergente com o real, diminuiu consideravelmente. Hoje, ao lançar um cadastro
no sistema, sabe-se que este se trata realmente de um cadastro válido e útil ao
proprietário, podendo ser utilizado em diversas instituições, com confiança e
clareza.
CONCLUSÃO
Tendo em vista o fato da
instrução normativa INCRA 82/2015 ser uma instrução recente, muitas arestas
precisam ser aparadas, e muitos pontos revistos e trabalhados, mas, é inegável
os avanços proporcionados no âmbito cadastral, muitas dúvidas foram sanadas e
uma maior segurança com relação aos dados trabalhados puderam ser observados
com muita clareza. De fato, nota-se, que foi uma mudança necessária e bem
vinda. Muita coisa ainda precisa ser feita, porém, um caminho foi aberto. Será
necessário, o empenho da população em regularizar os imóveis, registrar seus
títulos não registrados, adequar às novas regras. Quando os proprietários se
conscientizarem da necessidade da regularização imobiliária, viveremos, de
fato, novos tempos no cenário imobiliário brasileiro. O profissional
responsável pelo cadastro, os notários e registradores, sozinhos não conseguem
fazer esse trabalho, é necessário o empenho e ação por parte dos proprietários,
que eles provoquem as instituições, que busquem mudanças. Temos um caminho, basta seguir por ele.
Wilyan Rafael da Costa –
Despachante Imobiliário, Bacharel em Administração, com curso em Registro de
Imóveis, Pós-Graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio.
